Die Im­mo­bi­lie bei Tren­nung und Scheidung 

Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tum: Fall­stri­cke vermeiden

Eine Tren­nung oder Schei­dung stellt Ehe­paare oft vor schwie­rige fi­nan­zi­elle und emo­tio­nale Ent­schei­dun­gen – ins­be­son­dere, wenn ge­mein­sa­mes Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen be­trof­fen ist. Die­ser Ar­ti­kel gibt Ih­nen ei­nen um­fas­sen­den Über­blick dar­über, was mit ei­ner Im­mo­bi­lie bei ei­ner Schei­dung ge­schieht, wel­che recht­li­chen Re­ge­lun­gen gel­ten und wel­che Op­tio­nen zur Ver­fü­gung stehen.

1. Klä­rung der Eigentumsverhältnisse

Der erste Schritt bei ei­ner Tren­nung oder Schei­dung ist die Ei­gen­tums­ver­hält­nisse zu klä­ren. Im Grund­buch ist ein­ge­tra­gen, wem die Im­mo­bi­lie ge­hört. Ge­hört die Im­mo­bi­lie ei­nem Ehe­part­ner al­lein oder bei­den ge­mein­sam? Auch un­ter­schied­li­che Ei­gen­tums­an­teile, wie z. B. 70/​30, sind möglich.

Das Ei­gen­tum bleibt grund­sätz­lich un­ver­än­dert, selbst wenn ei­ner der Part­ner wäh­rend der Ehe mehr zur Fi­nan­zie­rung bei­getra­gen hat. Sol­che Fak­to­ren spie­len je­doch bei der Ver­mö­gens­auf­tei­lung und dem Zu­ge­winn­aus­gleich eine wich­tige Rolle. Auch Schen­kun­gen oder Erb­schaf­ten müs­sen be­rück­sich­tigt wer­den, da sie in der Re­gel nicht in den Zu­ge­winn­aus­gleich ein­flie­ßen. Um Miss­ver­ständ­nisse zu ver­mei­den, ist es rat­sam, früh­zei­tig ju­ris­ti­schen Rat einzuholen.

2. Mög­lich­kei­ten für die Zu­kunft der Immobilie

Nach ei­ner Tren­nung gibt es ver­schie­dene Op­tio­nen für den Um­gang mit der ge­mein­sa­men Im­mo­bi­lie. Da­bei spie­len auch die fi­nan­zi­el­len Ver­hält­nisse eine Rolle. Oft­mals kann ein Ehe­gatte nicht die kom­plet­ten Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen al­leine stem­men. Es stellt sich also die Frage, wel­che Mög­lich­kei­ten es gibt, um das Ver­mö­gen zu schützen.

• Ge­mein­sa­mer Ver­kauf: Die Im­mo­bi­lie wird auf dem freien Markt ver­kauft, und der Ver­kaufs­er­lös wird zwi­schen den Par­teien - ent­spre­chen der Ei­gen­tums­ver­hält­nisse - auf­ge­teilt. Hier­bei sind steu­er­li­che Aspekte zu be­ach­ten, wie die Ein­kom­men­steuer auf pri­vate Ver­äu­ße­rungs­ge­schäfte gem. § 23 EstG (auch "Spe­ku­la­ti­ons­steuer" ge­nannt). Ein ver­spä­te­ter Ver­kauf - auch un­ter Ehe­gat­ten - kann steu­er­li­che Kon­se­quen­zen haben. 

• Über­tra­gung an ei­nen Part­ner: Ei­ner der Ehe­part­ner über­nimmt die Im­mo­bi­lie und zahlt den an­de­ren aus. Dies setzt vor­aus, dass der über­neh­mende Part­ner fi­nan­zi­ell in der Lage ist, die Zah­lung so­wie even­tu­elle lau­fende Kre­dite zu über­neh­men. Vor­teil­haft ist, dass keine Grund­er­werb­steuer an­fällt, wenn die Über­tra­gung im Rah­men der Schei­dungs­ver­ein­ba­rung erfolgt.

• Tei­lungs­ver­stei­ge­rung: Wenn keine Ei­ni­gung er­zielt wer­den kann, bleibt die Mög­lich­keit der ge­richt­li­chen Tei­lungs­ver­stei­ge­rung. Diese Op­tion ist je­doch oft nach­tei­lig, da der Ver­kaufs­er­lös meist un­ter dem Markt­wert liegt.

Jede die­ser Op­tio­nen hat Vor- und Nach­teile, die in­di­vi­du­ell ab­ge­wo­gen wer­den müs­sen. Ein er­fah­re­ner Rechts­an­walt hilft da­bei, die beste Lö­sung zu finden. 

3. Nut­zung der Im­mo­bi­lie wäh­rend der Trennung

Ein zen­tra­ler Streit­punkt bei der Tren­nung ist die Frage, wer in der Im­mo­bi­lie woh­nen bleibt. Die Nut­zung der Ehe­woh­nung kann im Tren­nungs­jahr und dar­über hin­aus ge­re­gelt wer­den. Das Fa­mi­li­en­recht er­mög­licht es ei­nem Ehe­part­ner, die al­lei­nige Nut­zung zu be­an­tra­gen, ins­be­son­dere wenn min­der­jäh­rige Kin­der be­trof­fen sind (§ 1361b BGB).

Der wei­chende Ehe­part­ner gibt mit sei­nem Aus­zug das Nut­zungs­recht an der Woh­nung auf und kann sie nur mit Zu­stim­mung des ver­blei­ben­den Part­ners be­tre­ten. Eine schrift­li­che Ver­ein­ba­rung über die Mo­da­li­tä­ten des Aus­zugs und der Nut­zung kann Strei­tig­kei­ten vor­beu­gen. Fi­nan­zi­elle Aspekte spie­len eben­falls eine Rolle: Der ver­blei­bende Part­ner kann ver­pflich­tet sein, dem aus­ge­zo­ge­nen Part­ner eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung zu zah­len, die häu­fig un­ter der orts­üb­li­chen Miete liegt.

4. Der Zu­ge­winn­aus­gleich bei Immobilien

Bei ei­ner Schei­dung wird im ge­setz­li­chen Gü­ter­stand der Zu­ge­winn­ge­mein­schaft ein Zu­ge­winn­aus­gleich durch­ge­führt. Da­bei wird der Ver­mö­gens­zu­wachs bei­der Ehe­part­ner wäh­rend der Ehe­zeit er­mit­telt und aus­ge­gli­chen. Im­mo­bi­lien spie­len hier eine be­son­dere Rolle, da ihr Wert oft schwer zu be­stim­men ist.

Die Be­wer­tung der Im­mo­bi­lie er­folgt ent­we­der durch eine Ei­ni­gung der Par­teien oder durch ein un­ab­hän­gi­ges Gut­ach­ten. Hatte ei­ner der Ehe­part­ner die Im­mo­bi­lie be­reits vor der Ehe, wird nur die Wert­stei­ge­rung wäh­rend der Ehe be­rück­sich­tigt. Dies gilt auch für Im­mo­bi­lien, die wäh­rend der Ehe ge­erbt oder ge­schenkt wur­den. Strei­tig­kei­ten über die Be­wer­tung oder die An­rech­nung von In­ves­ti­tio­nen sind häu­fig und er­for­dern ju­ris­ti­sches Fachwissen.

5. Im­mo­bi­lie und Unterhalt

Die Nut­zung der Im­mo­bi­lie hat oft er­heb­li­che Aus­wir­kun­gen auf den Un­ter­halt. Bleibt ei­ner der Ehe­part­ner in der Im­mo­bi­lie woh­nen, kann dies als so­ge­nann­ter Wohn­vor­teil an­ge­rech­net wer­den. Der Wohn­vor­teil ent­spricht dem geld­wer­ten Vor­teil, der durch die miet­freie Nut­zung der Im­mo­bi­lie entsteht.

Beim Tren­nungs­un­ter­halt wird der Wohn­vor­teil auf das Ein­kom­men des ver­blei­ben­den Ehe­part­ners an­ge­rech­net, wo­durch des­sen Un­ter­halts­pflicht re­du­ziert wer­den kann. Bei­spiels­weise wird die er­sparte Miete als Ein­kom­men be­trach­tet und ent­spre­chend berücksichtigt.

Nach der Schei­dung kann der Wohn­vor­teil eben­falls in den nach­ehe­li­chen Un­ter­halt ein­flie­ßen. Ent­schei­dend ist hier­bei, ob der ver­blei­bende Part­ner al­lei­ni­ger Ei­gen­tü­mer der Im­mo­bi­lie ist oder ob der aus­ge­zo­gene Part­ner wei­ter­hin Mit­ei­gen­tü­mer bleibt. In letz­te­rem Fall kön­nen Re­ge­lun­gen über eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung ge­trof­fen werden.

Wich­tig ist zu­dem, dass die Kos­ten der Im­mo­bi­lie, wie Kre­dit­zah­lun­gen oder In­stand­hal­tungs­kos­ten, eben­falls be­rück­sich­tigt wer­den. Diese kön­nen die Höhe des Wohn­vor­teils min­dern. Eine ge­naue Be­rech­nung er­for­dert ju­ris­ti­sches und fi­nan­zi­el­les Fach­wis­sen, um faire und trans­pa­rente Er­geb­nisse zu erzielen.

6. Steu­er­li­che und fi­nan­zi­elle Aspekte

Die Ver­mö­gens­auf­tei­lung bei Im­mo­bi­lien ist eng mit steu­er­li­chen Fra­gen verknüpft.

• Grund­er­werb­steuer: Wird die Im­mo­bi­lie im Rah­men der Schei­dungs­ver­ein­ba­rung über­tra­gen, ist dies steu­er­frei. Er­folgt die Über­tra­gung je­doch au­ßer­halb des Schei­dungs­ver­fah­rens, kann Grund­er­werb­steuer anfallen.

• Spe­ku­la­ti­ons­steuer: Beim Ver­kauf ei­ner Im­mo­bi­lie, die nicht oder nicht mehr selbst ge­nutzt wurde, kann Spe­ku­la­ti­ons­steuer fäl­lig wer­den, wenn die Hal­te­frist von zehn Jah­ren nicht ein­ge­hal­ten wurde.

• Dar­le­hens­ver­pflich­tun­gen: Be­stehende Kre­dite müs­sen ge­re­gelt wer­den. Die Bank ent­lässt ei­nen Ehe­part­ner nur aus der Haf­tung, wenn der ver­blei­bende Part­ner über aus­rei­chende Bo­ni­tät ver­fügt. An­dern­falls bleibt die ge­mein­same Haf­tung bestehen.

Eine fun­dierte Be­ra­tung durch Steu­er­be­ra­ter und An­wälte ist un­ver­zicht­bar, um fi­nan­zi­elle Nach­teile zu ver­mei­den und rechts­si­chere Lö­sun­gen zu finden.